FAQ Immobilienverkauf & Immobilienkauf

FAQ Immobilienverkauf

Vorbereitung & Preisfindung

1. Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?
Der Verkaufspreis sollte realistisch und marktgerecht sein. Grundlage sind Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Region, Lagefaktoren sowie Zustand und Ausstattung. Eine professionelle Wertermittlung & Einschätzung durch einen Makler oder ein Gutachten nach ImmoWertV (Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren) sorgt für Sicherheit. Für einen ersten, groben Überblick steht Ihnen mein 3-in-1 Rechner zur Verfügung.

2. Soll ich meine Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?
Ein Privatverkauf spart auf den ersten Blick die Maklerprovision, erfordert aber viel Zeit, Fachwissen und Verhandlungsgeschick. Ein erfahrener Makler kennt den Markt, übernimmt die Vermarktung, agiert als Berater und erzielt in der Regel einen besseren Preis. Oftmals ist ein unverbindliches Gespräch mit einem Makler die beste Entscheidungshilfe für diese Frage.

3. Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienverkauf?
Wichtige Dokumente sind: aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis, Bau- und Sanierungsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen, Nachweise über Modernisierungen sowie ggf. Mietverträge. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.

4. Muss ich vor dem Verkauf renovieren oder sanieren?
Nicht zwingend. Kleinere Schönheitsreparaturen und eine gepflegte Präsentation erhöhen den Verkaufswert oft. Größere Sanierungen lohnen sich nur, wenn sie den Marktwert erheblich steigern.

5. Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?
Oft reichen kleine Maßnahmen: frische Anstriche, ein gepflegter Garten oder aufgeräumte Wohnbereiche. Professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé erhöhen zusätzlich die Attraktivität.

6. Welche Rolle spielt ein Energieausweis beim Verkauf?
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und informiert Käufer über die Energieeffizienz. Er muss bei der Vermarktung vorliegen, spätestens bei der Besichtigung vorgezeigt und beim Kaufvertrag übergeben werden.

7. Wie lange dauert ein Immobilienverkauf im Durchschnitt?
Das hängt stark von Lage und Nachfrage ab. In gefragten Regionen kann der Verkauf wenige Wochen dauern, in schwächeren Lagen oft mehrere Monate. Im Durchschnitt sollte man mit 3 bis 9 Monaten rechnen. Eine realistische Preisgestaltung beschleunigt den Prozess.

Kosten, Steuern & Pflichten

8. Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf für den Verkäufer?
Typische Kosten sind: Notarkosten für Löschungen im Grundbuch, Energieausweis, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufenden Krediten, Maklerprovision sowie eventuelle Steuern (z. B. Spekulationssteuer). Weitere, meist geringe Kosten können durch notwendige Recherchearbeiten entstehen (z. B. Gebühren für Alt- oder Baulastenauskünfte).

9. Welche Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen?
Für Verkäufer kann die Spekulationssteuer relevant sein, wenn Voraussetzungen nicht erfüllt sind.Käufer zahlen die Grunderwerbsteuer. Bei gewerblichen Verkäufen können zusätzlich Umsatz- bzw. Einkommensteuern auf Gewinne anfallen.

10. Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich verkaufe?
Liegt zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, fällt in der Regel Spekulationssteuer an – außer die Immobilie wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt (im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren).

11. Welche Pflichten habe ich als Verkäufer gegenüber dem Käufer?
Bekannte Mängel müssen offengelegt und vollständige, richtige Unterlagen bereitgestellt werden. Wer Mängel bewusst verschweigt, riskiert Schadensersatzforderungen.

Notar, Vertrag & Abwicklung

12. Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienverkauf?
In Deutschland übernimmt in der Regel der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Der Verkäufer trägt die Kosten für Löschungen von Grundschulden oder alten Eintragungen. Abweichungen sind möglich und zulässig.

13. Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvertrag und einem Vorvertrag?
Ein Vorvertrag wird geschlossen, wenn sich beide Seiten einig sind, aber Bedingungen noch erfüllt werden müssen; auch er muss notariell beurkundet werden. In der Praxis ist häufig der „richtige“ Kaufvertrag die bessere Wahl.

14. Wie läuft die notarielle Beurkundung ab?
Der Notar liest den Vertrag vor, klärt Fragen und stellt sicher, dass beide Parteien den Inhalt verstehen. Der Vertrag wird mit der Beurkundung wirksam; anschließend veranlasst der Notar u. a. die Auflassungsvormerkung und überwacht den Vollzug bis zur Fälligkeit.

15. Wie funktioniert die Kaufpreiszahlung – bar, Finanzierung oder Treuhandkonto?
Üblicherweise per Überweisung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars. Bargeschäfte sind wegen Geldwäschevorgaben praktisch ausgeschlossen. Ein Notaranderkonto/Treuhandkonto wird nur in besonderen Sicherungsfällen genutzt.

16. Wie sichere ich mich gegen Zahlungsausfälle ab?
Die Fälligkeit tritt erst ein, wenn vertragliche Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Vormerkung, Genehmigungen). Übergabe und Besitzübergang erfolgen erst nach gesicherter Zahlung.

17. Wie funktioniert die Übergabe der Immobilie an den Käufer?
Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Schlüsselübergabe. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert Zählerstände, vorhandene Mängel und den Zustand der Immobilie.

Besondere Konstellationen & Lage

18. Kann ich meine Immobilie verkaufen, wenn sie noch vermietet ist?
Ja. Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete“). Eine Kündigung ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen (z. B. Eigenbedarf; § 577a BGB) möglich.

19. Was passiert, wenn der Käufer nach Vertragsabschluss abspringt?
Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgesehen. Andernfalls drohen Schadensersatzforderungen.

20. Welche Rolle spielt die Lage beim Verkaufspreis?
Die Lage ist ein Hauptwerttreiber. Neben der Makrolage (Region, Stadt) sind Mikrofaktoren wie Nachbarschaft, Infrastruktur und Verkehrsanbindung entscheidend.

FAQ zum Immobilienkauf

Suche & Prüfung

1. Wie finde ich die passende Immobilie für mich?
Definieren Sie Größe, Lage, Ausstattung und Budget. Immobilienportale, Anzeigen und Makler sind gängige Wege. Ein Suchauftrag beim Makler bietet oft Zugang zu Objekten vor öffentlicher Veröffentlichung.

2. Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einsehen?
Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Wohnungen), Nebenkostenabrechnungen, Nachweise über Modernisierungen sowie bestehende Belastungen. Zusätzlich: Baulastenverzeichnis beim Bauamt und ggf. Altlastenauskunft.

3. Wie kann ich den Wert einer Immobilie einschätzen?
Vergleichswerte, Bodenrichtwerte, Zustand und Lage geben Orientierung. Sachverständige können Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erstellen.

4. Was bedeutet „Lage, Lage, Lage“ beim Immobilienkauf?
Die Lage ist zentral für Wertstabilität und Preisentwicklung: Infrastruktur, Wege zu Schulen/Arbeit, Freizeitangebote etc.

5. Welche Risiken gibt es beim Immobilienkauf?
Unentdeckte Mängel, unklare Grundbucheintragungen, überhöhte Kaufpreise oder zu knapp kalkulierte Finanzierungen. Auch Zinsänderungen bei variabler Finanzierung sind ein Risiko. Mehrfachbesichtigungen helfen, Risiken zu reduzieren.

6. Sollte ich vor dem Kauf eine Immobilie mehrmals besichtigen?
Ja, idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten, um Licht, Lärm und mögliche Mängel besser zu erkennen.

Finanzierung & Nebenkosten

7. Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Gesamtkosten?
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision. Insgesamt fallen rund 8–15 % zusätzlich an; diese Nebenkosten sollten in der Regel aus Eigenkapital beglichen werden.

8. Wieviel Eigenkapital brauche ich für einen Immobilienkauf?
Empfohlen sind mindestens 20–30 % des Kaufpreises. Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt werden – das verbessert Konditionen und Stabilität.

9. Kann ich eine Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, Vollfinanzierungen sind möglich, allerdings mit höheren Zinsen, strengeren Bedingungen und oft zusätzlichen Sicherheiten (z. B. weitere Immobilien).

10. Wie läuft die Finanzierung einer Immobilie ab?
Meist Kombination aus Eigenkapital und Bankdarlehen. Banken verlangen u. a. Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und Objektunterlagen. Vor Vertragsunterzeichnung sollte eine verbindliche Finanzierungszusage vorliegen; spätestens zum Notartermin die Grundschuldbestellunterlagen für die Besicherung durch den Darlehensgeber.

11. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland 3,5–6,5 %. In Sachsen aktuell 5,5 %.

Notar, Abwicklung & Recht

12. Muss ich beim Immobilienkauf einen Notar einschalten?
Ja, die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar schützt beide Parteien rechtlich und koordiniert den Vollzug.

13. Was bedeutet Auflassungsvormerkung?
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch und verhindert zwischenzeitliche Verfügungen über die Immobilie.

14. Was passiert nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags?
Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung und meldet den Kauf ans Finanzamt (Grunderwerbsteuer-Bescheid). Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung.

15. Was ist ein Notaranderkonto und wann wird es genutzt?
Ein Treuhandkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt werden kann. Heute selten, nur bei besonderen Sicherungsbedürfnissen (z. B. Übergabe vor Eintritt der regulären Fälligkeit).

16. Kann ich eine Immobilie nach dem Kauf zurückgeben?
Nein, der Kauf ist bindend. Nur bei arglistiger Täuschung oder schwerwiegenden Mängeln bestehen rechtliche Möglichkeiten.

Objektarten & Besonderheiten

17. Was ist der Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Hauskauf?
Beim Wohnungskauf erwerben Sie Sondereigentum an der Einheit (Wohnung) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum; es fallen Hausgeld und Rücklagen an. Beim Hauskauf sind Sie alleiniger Eigentümer von Gebäude und Grundstück.

18. Welche Kaufnebenkosten kommen auf mich zu?
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerprovision – je nach Kaufpreis mehrere Tausend Euro. Für einen ersten, groben Überblick steht Ihnen mein 3-in-1 Rechner zur Verfügung.

19. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Abhängig von Zinsen, Markt und persönlichen Lebensumständen. Entscheidend ist die langfristige Finanzierbarkeit und geplante Nutzung, nicht kurzfristige Schwankungen.

20. Welche Rolle spielt der Energieausweis beim Kauf?
Er zeigt die Energieeffizienz und gibt Hinweise auf zu erwartende Heizkosten. Pflichtdokument, ersetzt aber keine technische Prüfung.

Sie haben weitere Fragen? Dann kontaktieren Sie mich einfach.