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# Meißner & Partner Immobilien: Petr Meißner Immobilienmakler

## Sitemaps
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## Seiten
- [Webseitenübersicht](https://www.meissnerundpartner.de/webseitenuebersicht/): Webseitenübersicht SeitenFAQ Immobilienverkauf & ImmobilienkaufImmobilienangebote Dresden, Bautzen & OberlausitzImmobilienmakler Bautzen | Meißner & Partner ImmobilienImmobilienrechner und ImmobilienglossarImmobilienverkauf & ImmobilienvermietungImpressum | DatenschutzKontakt zu Meißner & Partner ImmobilienPetr Meißner ImmobilienmaklerWebseitenübersichtGlossarAbgeschlossenheitsbescheinigungAbnahmeprotokollAltbauwohnungAltstadtsatzungAnnuitätendarlehenAuflassungsvormerkungBaufinanzierungBaugenehmigungBaukindergeldBaulastBauträgervertragBauvoranfrageBeleihungsgrenzeBeleihungswertBeleihungswertBodenrichtwertBonitätsprüfungDenkmal-AfAEigenbedarfskündigungEigenkapitalEigentumsübertragungEnergieausweisEnergieeffizienzklasseErbbaurechtErbpachtErhaltungsrücklageErschließungsbeitragErschließungsbeitrag nach sächsKAGErschließungskostenExposéFinanzierungsbestätigungFlurkarte (Liegenschaftskarte)Fördergebietsgesetz (FördG)GrundbuchGrunderwerbsteuerGrundpfandrechtGrundschuldGrundsteuerHausgeldHypothekImmoWertVIndexmieteInstandhaltungsrücklageKaufnebenkostenKfW-FörderungLEADER-FörderungMakleralleinauftragMaklercourtageMietkautionMietnomadeMietpreisbremseMietspiegelMilieuschutzsatzungModernisierungsumlageNachbarrechtNachfinanzierungNießbrauchNotarkostenNutzflächeSanierungsabschreibung (§7h/7i EStG)SanierungsgebietSanierungsgebietssatzungSchufa-AuskunftSondertilgungSonderumlageSpekulationssteuerStaffelmieteTeilungserklärungTilgungsplanTilgungssatzUmwandlungsverbotVerkehrswertVerkehrswertgutachtenVorfälligkeitsentschädigungVorverkaufsrechtWohnflächeWohnrechtWohnungseigentümergemeinschaft (WEG)ZinsbindungZwangsversteigerungZweckentfremdungsverbot
- [FAQ Immobilienverkauf & Immobilienkauf](https://www.meissnerundpartner.de/faq/): 1. Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?Der Verkaufspreis sollte realistisch und marktgerecht sein. Grundlage sind Vergleichswerte ähnlicher Immobilien in der Region, Lagefaktoren sowie Zustand und Ausstattung. Eine professionelle Wertermittlung & Einschätzung durch einen Makler oder ein Gutachten nach ImmoWertV (Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren) sorgt für Sicherheit. Für einen ersten, groben Überblick steht Ihnen mein 3-in-1 Rechner zur Verfügung.
- [Kontakt zu Meißner & Partner Immobilien](https://www.meissnerundpartner.de/kontakt/): Dann lassen Sie uns ins Gespräch kommen – offen, ehrlich und ganz ohne Verpflichtung. Als Ihr persönlicher Ansprechpartner stehe ich Ihnen gern zur Seite – per Telefon, E-Mail oder bei einem Termin vor Ort. Ich freue mich darauf, Sie kennenzulernen!
- [Petr Meißner Immobilienmakler](https://www.meissnerundpartner.de/petr-meissner/): Mein Name ist Petr Meißner, ich bin Gründer von Meißner & Partner Immobilien. Der Firmenname ist bewusst gewählt: „Partner“ steht nicht (nur) für potenzielle Teamkollegen, sondern in erster Linie für Sie – meine Kundinnen und Kunden.
- [Immobilienverkauf & Immobilienvermietung](https://www.meissnerundpartner.de/immobilienverkauf-immobilienvermietung/): Immobilienverkauf und -vermietung mit Meißner & Partner
- [Immobilienrechner und Immobilienglossar](https://www.meissnerundpartner.de/immobilienrechner/): Mit unserem kostenlosen Immobilienrechner erhalten Sie in wenigen Sekunden eine erste Orientierung: Immobilienbewertung, Kaufnebenkosten und mögliche Mietrendite. Ganz gleich, ob Sie ein Haus kaufen, eine Wohnung verkaufen oder eine Anlageimmobilie prüfen möchten – das Tool liefert Ihnen einen schnellen Überblick über die wichtigsten Zahlen.
- [Immobilienangebote Dresden, Bautzen & Oberlausitz](https://www.meissnerundpartner.de/immobilienangebote/): Was Sie bei mir erwartet:
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- [Immobilienmakler Bautzen | Meißner & Partner Immobilien](https://www.meissnerundpartner.de/): Dann sind Sie bei Meißner & Partner Immobilien richtig: ehrlich, engagiert und mit klarem Blick für das Wesentliche. Als Immobilienmakler begleite ich Eigentümer und Interessenten mit Fachkompetenz, Herzblut und regionaler Marktkenntnis – vom ersten Gespräch bis zur erfolgreichen Schlüsselübergabe.

## Glossar
- [LEADER-Förderung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/leader-foerderung/): Das LEADER-Programm unterstützt den ländlichen Raum in Sachsen mit Zuschüssen, z. B. für die Sanierung von Gebäuden oder die Umnutzung leerstehender Immobilien. Es richtet sich an Privatpersonen, Vereine und Unternehmen. Für Käufer auf dem Land kann diese Förderung die Finanzierung deutlich erleichtern.
- [Erschließungsbeitrag nach sächsKAG](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erschliessungsbeitrag-nach-saechskag/): In Sachsen wird der Erschließungsbeitrag nach dem Sächsischen Kommunalabgabengesetz (SächsKAG) erhoben. Er deckt Kosten für Straßen, Wege und Leitungen, die ein Grundstück überhaupt erst nutzbar machen. Besonders beim Kauf von Baugrundstücken ist dieser Beitrag ein wichtiger Kostenfaktor.
- [Zweckentfremdungsverbot](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/zweckentfremdungsverbot/): In Leipzig und Dresden wird zunehmend über Zweckentfremdung von Wohnraum (z. B. durch Airbnb) diskutiert. In bestimmten Quartieren kann ein Verbot ausgesprochen werden, um Wohnraum für Mieter zu sichern. Käufer sollten prüfen, ob solche Regelungen bestehen.
- [Altstadtsatzung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/altstadtsatzung/): Eine Altstadtsatzung regelt in vielen sächsischen Städten, wie Gebäude in historischen Stadtkernen saniert oder umgebaut werden dürfen. Sie schreibt Dachformen, Fassadenfarben oder Fensterformate vor, um das Stadtbild zu bewahren. Für Bauherren bedeutet das zusätzliche Abstimmungen mit dem Bauamt.
- [Sanierungsgebietssatzung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/sanierungsgebietssatzung/): Viele sächsische Altstädte – etwa in Bautzen, Görlitz oder Meißen – haben Sanierungsgebiete ausgewiesen. Baumaßnahmen in diesen Gebieten sind genehmigungspflichtig, bieten aber steuerliche Vorteile. Eigentümer müssen oft mit der Stadt Sanierungsverträge abschließen.
- [Milieuschutzsatzung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/milieuschutzsatzung/): In Dresden und Leipzig gibt es sogenannte Milieuschutzsatzungen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken. Sie sollen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten und Luxussanierungen bremsen. Käufer sollten vor dem Erwerb prüfen, ob eine solche Satzung gilt.
- [Fördergebietsgesetz (FördG)](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/foerdergebietsgesetz-foerdg/): Dieses Gesetz ermöglicht steuerliche Sonderabschreibungen in bestimmten strukturschwachen Regionen, wozu auch Teile Sachsens zählen. Es soll Investitionen anregen und den Wohnungsbestand modernisieren. Käufer können so ihre Steuerlast erheblich reduzieren.
- [Denkmal-AfA](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/denkmal-afa/): Die Denkmal-AfA ist eine spezielle Abschreibungsmöglichkeit für denkmalgeschützte Immobilien. Sie erlaubt es privaten Käufern, bis zu 90 % der Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich geltend zu machen. Sachsen mit seinen vielen Altbau- und Gründerzeitvierteln bietet hier besonders viele Möglichkeiten.
- [Sanierungsabschreibung (§7h/7i EStG)](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/sanierungsabschreibung-%c2%a77h-7i-estg/): In sächsischen Städten mit Fördergebieten können Käufer von Altbauten besondere steuerliche Abschreibungen nutzen. Diese gelten für denkmalgeschützte Gebäude oder Sanierungsgebiete und ermöglichen hohe Absetzungen der Sanierungskosten von der Steuer. Das macht Investitionen in Leipzig, Dresden oder Görlitz besonders attraktiv.
- [Abnahmeprotokoll](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/abnahmeprotokoll/): Das Abnahmeprotokoll wird bei der Übergabe einer Immobilie oder Mietwohnung erstellt und dokumentiert deren Zustand. Es enthält Zählerstände, Mängel und eventuelle Schäden. Dieses Dokument ist wichtig, um spätere Streitigkeiten zwischen Käufer/Verkäufer oder Vermieter/Mieter zu vermeiden.
- [Energieeffizienzklasse](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/energieeffizienzklasse/): Die Energieeffizienzklasse gibt an, wie energieeffizient ein Gebäude ist, und ist im Energieausweis vermerkt. Sie reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient). Eine gute Einstufung bedeutet geringere Heizkosten und erhöht den Wert der Immobilie.
- [Bonitätsprüfung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/bonitaetspruefung/): Die Bonitätsprüfung bewertet die Kreditwürdigkeit eines Käufers oder Mieters. Banken prüfen dabei Einkommen, bestehende Kredite, Schufa-Daten und Sicherheiten. Eine positive Bonität ist Voraussetzung für eine Kreditvergabe und kann Einfluss auf die Zinshöhe haben.
- [Erbbaurecht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erbbaurecht/): Das Erbbaurecht erlaubt es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, ohne Eigentümer des Bodens zu werden. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (meist 50–99 Jahre) fällt das Grundstück samt Gebäude an den Eigentümer zurück.
- [Sanierungsgebiet](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/sanierungsgebiet/): Ein Sanierungsgebiet ist ein städtebaulich festgelegtes Areal, in dem die Kommune Modernisierungsmaßnahmen fördert oder vorschreibt. Eigentümer müssen bestimmte Auflagen erfüllen, können aber auch steuerliche Vorteile erhalten. Beim Kauf ist die Zustimmung der Stadt zu Modernisierungen oder Verkäufen oft erforderlich.
- [Umwandlungsverbot](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/umwandlungsverbot/): Das Umwandlungsverbot untersagt in bestimmten Gebieten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Es soll Mieter vor Verdrängung schützen und den Wohnungsmarkt stabilisieren. Die Genehmigungspflicht gilt häufig in Milieuschutzgebieten und kann bis zu sieben Jahre nach Umwandlung den Verkauf erschweren.
- [Erhaltungsrücklage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erhaltungsruecklage/): Die Erhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie dient der Finanzierung größerer Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein wichtiges Indiz für eine solide Verwaltung der Immobilie.
- [Abgeschlossenheitsbescheinigung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/abgeschlossenheitsbescheinigung/): Diese Bescheinigung wird vom Bauamt ausgestellt und bestätigt, dass eine Wohnung oder Gewerbeeinheit baulich von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist Voraussetzung für die Teilungserklärung und die Bildung von Wohnungseigentum. Ohne sie ist der Verkauf einzelner Wohnungen nicht möglich.
- [Wohnrecht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/wohnrecht/): Das Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen – meist lebenslang. Es kann unentgeltlich oder gegen Zahlung einer Nutzungsgebühr bestehen. Für Käufer ist wichtig zu wissen, dass ein Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, da sie nicht frei nutzbar ist.
- [Eigenbedarfskündigung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/eigenbedarfskuendigung/): Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen möchte. Dabei muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und die Kündigung schriftlich sowie fristgerecht erfolgen. Mieter können in besonderen Härtefällen Widerspruch einlegen.
- [Grundpfandrecht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/grundpfandrecht/): Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht, das eine Forderung absichert und im Grundbuch eingetragen wird. Dazu zählen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Es gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht leistet.
- [Beleihungswert](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/beleihungswert-2/): Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert, da er auf langfristig erzielbaren Werten basiert. So wird das Risiko der Bank minimiert, falls die Immobilie zwangsversteigert werden muss.
- [Nachfinanzierung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/nachfinanzierung/): Wenn der ursprüngliche Immobilienkredit nicht ausreicht, um alle Kosten zu decken, wird eine Nachfinanzierung notwendig. Sie ist meist teurer, da die Bank ein höheres Risiko sieht. Eine präzise Kostenkalkulation vor Baubeginn hilft, solche Zusatzkredite zu vermeiden.
- [Bauträgervertrag](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/bautraegervertrag/): Ein Bauträgervertrag kombiniert Kauf- und Werkvertrag: Der Bauträger verkauft ein Grundstück und verpflichtet sich gleichzeitig, darauf ein schlüsselfertiges Haus zu errichten. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden und unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Käufer schützt. Zahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt.
- [Nachbarrecht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/nachbarrecht/): Das Nachbarrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Grundstücksnachbarn. Es umfasst Themen wie Grenzbepflanzungen, Abstandflächen, Überbau oder Immissionen (z. B. Lärm). Viele dieser Regelungen sind in den Landesgesetzen verankert und sollen ein friedliches Miteinander sicherstellen.
- [Mietnomade](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/mietnomade/): Als Mietnomaden bezeichnet man Mieter, die von Wohnung zu Wohnung ziehen, ohne die vereinbarte Miete zu zahlen. Sie hinterlassen oft Schäden und hohe Mietrückstände, bevor sie weiterziehen. Für Vermieter ist das ein erhebliches Risiko, weshalb Bonitätsprüfungen vor Vertragsabschluss wichtig sind.
- [Mietpreisbremse](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/mietpreisbremse/): Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in angespannten Wohnungsmärkten gilt und den Anstieg von Mieten bei Neuvermietungen begrenzt. Sie schreibt vor, dass die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten bei Neubauten oder umfassend modernisierten Wohnungen.
- [Mietkaution](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/mietkaution/): Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter an den Vermieter zahlt, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzusichern. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Nach Ende des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurück, sofern keine Forderungen bestehen.
- [Erschließungsbeitrag](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erschliessungsbeitrag/): Erschließungsbeiträge sind Gebühren, die Grundstückseigentümer zahlen müssen, wenn ihre Grundstücke erstmals an das öffentliche Straßennetz oder die Ver- und Entsorgung angeschlossen werden. Dazu zählen z. B. Straßenbau, Gehwege, Kanalisation und Beleuchtung. Diese Kosten können mehrere Tausend Euro betragen und sollten beim Kauf eines Grundstücks einkalkuliert werden.
- [Bauvoranfrage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/bauvoranfrage/): Die Bauvoranfrage ist eine schriftliche Anfrage bei der zuständigen Baubehörde, um vorab zu klären, ob ein geplantes Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie ist besonders hilfreich, bevor ein Grundstück gekauft wird, um Planungssicherheit zu erhalten. Die Antwort erfolgt in Form eines sogenannten Bauvorbescheids, der rechtlich verbindlich ist.
- [Eigentumsübertragung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/eigentumsuebertragung/): Die Eigentumsübertragung ist der rechtliche Abschluss eines Immobilienkaufs. Sie erfolgt durch die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer tatsächlich Eigentümer, wodurch der Notar eine wichtige Rolle in der Absicherung beider Parteien spielt.
- [Zwangsversteigerung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/zwangsversteigerung/): Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, meist um offene Schulden des Eigentümers zu begleichen. Käufer haben hier die Chance, Immobilien unter Marktwert zu erwerben, tragen jedoch das Risiko versteckter Mängel und übernehmen eventuell bestehende Rechte Dritter. Eine gründliche Vorbereitung und Einsicht in das Gutachten sind daher unerlässlich.
- [Tilgungsplan](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/tilgungsplan/): Der Tilgungsplan zeigt detailliert, wie ein Immobilienkredit über die Laufzeit zurückgezahlt wird. Er enthält eine Aufstellung der monatlichen Raten, aufgeteilt in Zins- und Tilgungsanteil, sowie die verbleibende Restschuld pro Jahr. So haben Käufer jederzeit einen Überblick über die Entwicklung ihres Darlehens und können Sondertilgungen planen.
- [Schufa-Auskunft](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/schufa-auskunft/): Die Schufa-Auskunft ist ein Bonitätsnachweis, der die Kreditwürdigkeit einer Person dokumentiert. Sie wird bei Banken, aber auch bei Mietverträgen, häufig verlangt, um das Ausfallrisiko einzuschätzen. Eine positive Schufa erleichtert die Kreditvergabe erheblich, während negative Einträge die Finanzierung erschweren können.
- [Modernisierungsumlage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/modernisierungsumlage/): Nach einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Gesetzlich ist geregelt, dass maximal 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. Ziel ist es, energetische Sanierungen oder Verbesserungen der Wohnqualität zu fördern, ohne den Mieter übermäßig zu belasten.
- [Grundsteuer](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/grundsteuer/): Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die alle Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken an die Kommune zahlen müssen. Sie dient der Finanzierung öffentlicher Aufgaben wie Straßenbau, Schulen oder Grünanlagen. Ab 2025 gilt eine neue Grundsteuerberechnung, weshalb Eigentümer die Feststellungsbescheide prüfen sollten, um unnötige Kosten zu vermeiden.
- [Beleihungsgrenze](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/beleihungsgrenze/): Die Beleihungsgrenze legt fest, wie viel Prozent des Immobilienwertes eine Bank als Kreditsicherheit ansetzt. In der Praxis liegt diese Grenze meist zwischen 60 und 80 Prozent. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird und je niedriger die Beleihung ausfällt, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen, was die Gesamtfinanzierung günstiger macht.
- [Baufinanzierung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/baufinanzierung/): Unter Baufinanzierung versteht man die gesamte Finanzierungslösung für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Sie besteht in der Regel aus Eigenkapital, einem Annuitätendarlehen und gegebenenfalls Fördermitteln. Eine durchdachte Planung mit passender Zinsbindung, Tilgungssatz und Sicherheiten sorgt dafür, dass die Raten langfristig tragbar bleiben.
- [KfW-Förderung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/kfw-foerderung/): Die KfW-Förderung umfasst Zuschüsse und zinsgünstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie richtet sich an Käufer, Bauherren und Sanierer, die energieeffiziente oder barrierefreie Immobilien bauen oder umbauen möchten. Diese Programme können die monatliche Belastung spürbar senken und sind ein wichtiger Bestandteil moderner Finanzierungsstrategien.
- [Baukindergeld](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/baukindergeld/): Das Baukindergeld war eine staatliche Förderung für Familien mit Kindern, die zwischen 2018 und 2022 selbstgenutztes Wohneigentum erworben haben. Pro Kind gab es über einen Zeitraum von zehn Jahren eine jährliche Zuschusszahlung, die die Finanzierung deutlich erleichtern konnte. Auch wenn das Programm inzwischen ausgelaufen ist, taucht der Begriff weiterhin häufig in Gesprächen über Immobilienfinanzierung und Fördermöglichkeiten auf.
- [Altbauwohnung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/altbauwohnung/): Eine Altbauwohnung bezeichnet eine Wohnung in einem Gebäude, das in der Regel vor 1949 errichtet wurde. Typische Merkmale sind hohe Decken, Dielenböden, Stuckverzierungen und große Fenster, die für viel Licht sorgen. Viele Altbauwohnungen haben einen besonderen Charme und sind wegen ihres historischen Flairs sehr beliebt, können jedoch energetisch weniger effizient sein. Bei Kauf oder Miete sollte man auf den Zustand von Leitungen, Heizung und Dämmung achten, da Sanierungen oft kostspielig sein können.
- [ImmoWertV](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/immowertv/): Die ImmoWertV ist eine bundesweite Immobilienwertermittlungsverordnung, die regelt, wie der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken und Immobilien in Deutschland fachgerecht zu ermitteln ist. Sie legt Grundsätze, Datenquellen (z. B. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze) und die anerkannten Verfahren fest: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Amtliche Gutachterausschüsse, Sachverständige und Banken nutzen sie als verbindlichen Rahmen, damit Bewertungen nachvollziehbar und vergleichbar sind. Für Eigentümer, Käufer und Investoren schafft die ImmoWertV Transparenz – etwa bei Verkauf, Finanzierung oder steuerlichen Fragen.
- [Makleralleinauftrag](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/makleralleinauftrag/): Ein Makleralleinauftrag bedeutet, dass nur ein Makler exklusiv mit dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragt wird. Der Eigentümer darf in dieser Zeit keine weiteren Makler einsetzen. Das erhöht das Engagement des beauftragten Maklers, da er Planungssicherheit hat. Der Vertrag enthält meist eine feste Laufzeit und Kündigungsfristen, die vor Unterzeichnung geprüft werden sollten.
- [Erschließungskosten](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erschliessungskosten/): Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück erstmals an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen wird. Dazu zählen Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation und Straßenbau. Diese Kosten trägt in der Regel der Grundstückseigentümer. Vor dem Kauf eines unbebauten Grundstücks sollte man klären, ob es bereits erschlossen ist oder noch zusätzliche Kosten anfallen.
- [Baugenehmigung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/baugenehmigung/): Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben umzusetzen. Sie stellt sicher, dass der geplante Bau den gesetzlichen Vorschriften entspricht, etwa dem Bebauungsplan oder dem Brandschutz. Ohne Genehmigung errichtete Bauten können Bußgelder oder sogar einen Abriss nach sich ziehen. Vor dem Kauf eines Baugrundstücks ist es daher ratsam, die Bebaubarkeit zu klären.
- [Flurkarte (Liegenschaftskarte)](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/flurkarte-liegenschaftskarte/): Die Flurkarte zeigt den genauen Zuschnitt eines Grundstücks, seine Lage, Flur- und Flurstücksnummer sowie angrenzende Parzellen. Sie wird beim Katasteramt geführt und ist wichtig für Bauanträge oder Grundstückskäufe. Käufer können damit prüfen, ob Grundstücksgrenzen korrekt sind. Oft lässt sich die Flurkarte digital beim zuständigen Katasteramt anfordern.
- [Verkehrswertgutachten](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/verkehrswertgutachten/): Ein Verkehrswertgutachten wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt. Es bestimmt den aktuellen Marktwert einer Immobilie nach gesetzlichen Vorgaben (§ 194 BauGB). Solche Gutachten sind wichtig bei Erbschaften, Scheidungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Sie bieten eine objektive Grundlage für Kaufpreisverhandlungen.
- [Staffelmiete](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/staffelmiete/): Die Staffelmiete ist ein Mietvertrag, bei dem zukünftige Mieterhöhungen bereits im Voraus festgelegt werden. Die Miete steigt dann in vorher definierten Intervallen, z. B. alle 12 Monate. Das schafft Planungssicherheit für beide Seiten. Allerdings dürfen Staffelmieten nur in bestimmten rechtlichen Rahmen vereinbart werden.
- [Indexmiete](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/indexmiete/): Bei einer Indexmiete ist die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Sie steigt oder sinkt entsprechend der Inflation. Das sorgt für eine faire, transparente Anpassung der Miete, ohne dass eine Zustimmung des Mieters nötig ist. Für Vermieter bedeutet dies eine langfristige Absicherung gegen Geldwertverlust.
- [Mietspiegel](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/mietspiegel/): Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer Stadt oder Gemeinde. Er wird meist von Kommunen erstellt und regelmäßig aktualisiert. Vermieter nutzen ihn zur Mietpreisfestsetzung, Mieter zur Überprüfung von Mieterhöhungen. Für Käufer ist der Mietspiegel eine Orientierungshilfe, um die erzielbare Miete und damit die Rendite realistisch einzuschätzen.
- [Sonderumlage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/sonderumlage/): Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine größere Maßnahme nicht ausreicht. Beispiele sind die Erneuerung des Dachs oder die Sanierung der Tiefgarage. Die Höhe richtet sich nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer. Solche Beschlüsse können die kurzfristigen Kosten für Käufer erheblich erhöhen.
- [Instandhaltungsrücklage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/instandhaltungsruecklage/): Die Instandhaltungsrücklage ist ein finanzieller Puffer, den Wohnungseigentümergemeinschaften ansparen, um zukünftige Reparaturen und Sanierungen zu bezahlen. Dazu zählen etwa Dachsanierungen, Fassadenerneuerungen oder Heizungsaustausch. Ein gut gefüllter Rücklagetopf ist ein Zeichen für eine solide Verwaltung und schützt Eigentümer vor plötzlichen Sonderumlagen. Käufer sollten daher die Höhe der Rücklage vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen.
- [Baulast](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/baulast/): Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen (z. B. Wegerecht, Abstandsflächen). Sie wird im Baulastenverzeichnis geführt und kann die Nutzung oder Bebauung einschränken. Vor Kauf eines Grundstücks ist die Einsicht in dieses Verzeichnis ratsam. Baulasten wirken sich häufig auf den Wert und die Planbarkeit von Bauvorhaben aus.
- [Nießbrauch](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/niessbrauch/): Der Nießbrauch gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge (z. B. Mieteinnahmen) zu beziehen, ohne Eigentümer zu sein. Er wird im Grundbuch eingetragen und kann den Verkehrswert für Käufer mindern, da die Nutzung eingeschränkt bleibt. Häufig wird der Nießbrauch in familiären Übergabemodellen eingesetzt. Rechte und Pflichten – etwa Instandhaltung – sind vertraglich genau festzulegen.
- [Hausgeld](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/hausgeld/): Das Hausgeld sind die monatlichen Vorauszahlungen, die Wohnungseigentümer an die WEG leisten. Es deckt Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und dem individuellen Miteigentumsanteil. Ein angemessenes Hausgeld signalisiert eine solide Bewirtschaftung des Objekts.
- [Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/wohnungseigentuemergemeinschaft-weg/): Alle Eigentümer einer Wohnanlage bilden die WEG. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum, trifft Beschlüsse in Eigentümerversammlungen und bestellt meist eine Hausverwaltung. Kosten für Instandhaltung und Betrieb werden auf die Eigentümer verteilt. Protokolle und Wirtschaftsplan geben Einblick in Zustand und Finanzlage der Anlage.
- [Teilungserklärung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/teilungserklaerung/): Die Teilungserklärung regelt bei Mehrfamilienhäusern die Aufteilung in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade). Sie legt auch Sondernutzungsrechte fest, etwa für Stellplätze oder Gartenanteile. Käufer sollten die Teilungserklärung sorgfältig lesen, da sie Rechte und Pflichten definiert. Sie ist Grundlage für das Wohnungseigentum und wird beim Grundbuchamt geführt.
- [Vorfälligkeitsentschädigung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/vorfaelligkeitsentschaedigung/): Kündigt ein Kreditnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung oder zahlt es frühzeitig zurück, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie gleicht der Bank entgangene Zinsen aus. Die genaue Höhe hängt u. a. von Restlaufzeit, Zinssatz und Rückzahlungsbetrag ab. Es lohnt sich, Alternativen wie Teilrückzahlungen oder eine Umschuldung zum Ablauf der Zinsbindung zu prüfen.
- [Sondertilgung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/sondertilgung/): Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung neben der regulären Rate. Sie reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen über die Laufzeit. Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einem festgelegten Prozentsatz. Vor Vertragsabschluss sollte geprüft werden, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen kostenfrei möglich sind.
- [Zinsbindung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/zinsbindung/): Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem der Sollzins eines Baudarlehens unverändert bleibt (z. B. 5, 10 oder 15 Jahre). Während dieser Zeit sind die Raten planbar und unabhängig vom Zinsmarkt. Nach Ablauf der Bindung ist meist eine Anschlussfinanzierung nötig. Die Wahl der Laufzeit beeinflusst sowohl die monatliche Rate als auch das Zinsänderungsrisiko.
- [Hypothek](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/hypothek/): Die Hypothek ist – ähnlich der Grundschuld – ein Grundpfandrecht, das ein Darlehen absichert. Sie ist streng akzessorisch, das heißt unmittelbar an die Darlehensforderung gebunden und sinkt mit jeder Tilgung. In der Praxis wird heute fast immer die flexiblere Grundschuld genutzt. Dennoch taucht der Begriff „Hypothek“ in älteren Verträgen und umgangssprachlich häufig auf.
- [Grundschuld](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/grundschuld/): Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie zugunsten der Bank. Sie dient als Absicherung für ein Darlehen und wird im Grundbuch eingetragen. Im Unterschied zur Hypothek bleibt die Grundschuld in der Regel bestehen, auch wenn das Darlehen bereits getilgt wurde. Dadurch kann sie später für neue Finanzierungen wiederverwendet werden.
- [Auflassungsvormerkung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/auflassungsvormerkung/): Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Sie wird nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vorgenommen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen verkauft. Erst nach Zahlung des Kaufpreises wird der eigentliche Eigentumsübergang („Auflassung“) vollzogen. Sie bietet Käufern also eine wichtige rechtliche Sicherheit während des Kaufprozesses.
- [Vorverkaufsrecht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/vorverkaufsrecht/): Ein Vorverkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen sie einem Dritten angeboten wird. Häufig haben Kommunen ein solches Recht, um Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen. Auch Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorverkaufsrecht haben. Es wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und muss beim Verkauf beachtet werden.
- [Spekulationssteuer](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/spekulationssteuer/): Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn entsteht. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde – dann ist der Verkauf steuerfrei. Die Steuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Für Investoren ist die Spekulationsfrist daher ein wichtiger Faktor in der Planung.
- [Erbpacht](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/erbpacht/): Erbpacht bezeichnet das Recht, ein Grundstück über einen sehr langen Zeitraum – meist 50 bis 99 Jahre – zu nutzen, ohne es zu besitzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Grundstück mitsamt der darauf befindlichen Gebäude an den Eigentümer zurück. Diese Form kann für Käufer interessant sein, die keine hohen Grundstückskosten finanzieren wollen.
- [Nutzfläche](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/nutzflaeche/): Zur Nutzfläche zählen alle Flächen, die nicht zur Wohnfläche gehören, aber trotzdem genutzt werden können – zum Beispiel Keller, Dachboden oder Abstellräume. Sie wird oft separat angegeben, da sie nicht für die eigentliche Wohnnutzung vorgesehen ist. Gerade bei Gewerbeimmobilien spielt die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche eine große Rolle. Käufer sollten beide Werte kennen, um den Gesamtnutzen einer Immobilie richtig einzuschätzen.
- [Wohnfläche](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/wohnflaeche/): Die Wohnfläche umfasst alle Räume, die zum Wohnen genutzt werden können, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Balkone und Terrassen werden in der Regel anteilig angerechnet, oft zu 25 % oder 50 %. Die Berechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN-Norm, was zu leichten Abweichungen führen kann. Eine korrekte Angabe ist wichtig, da sie Einfluss auf den Kaufpreis und die Nebenkosten hat.
- [Energieausweis](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/energieausweis/): Der Energieausweis informiert über den Energieverbrauch oder den Energiebedarf einer Immobilie. Es gibt ihn in zwei Varianten: als Verbrauchsausweis (basiert auf bisherigen Heizkosten) oder als Bedarfsausweis (basiert auf theoretischem Energiebedarf). Für Verkäufer und Vermieter ist er gesetzlich vorgeschrieben und muss bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden. Käufer können so die zukünftigen Energiekosten besser einschätzen.
- [Exposé](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/expose/): Ein Exposé ist eine detaillierte Beschreibung einer Immobilie, die meist vom Makler erstellt wird. Es enthält Informationen zu Lage, Größe, Grundriss, Ausstattung, Energieausweis und natürlich den Kaufpreis. Ein gutes Exposé enthält hochwertige Fotos und weckt das Interesse potenzieller Käufer. Es ist die wichtigste Unterlage für die Vermarktung einer Immobilie und entscheidet oft darüber, ob ein Besichtigungstermin vereinbart wird.
- [Verkehrswert](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/verkehrswert/): Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er wird durch Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr, Größe und Ausstattung der Immobilie bestimmt. Bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung wird häufig ein Verkehrswertgutachten erstellt, um den aktuellen Wert der Immobilie festzulegen. Der Verkehrswert ist eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Käufer und Verkäufer.
- [Bodenrichtwert](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/bodenrichtwert/): Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage an. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden oder Städte auf Basis vergangener Grundstücksverkäufe ermittelt. Käufer können sich so einen ersten Eindruck verschaffen, ob der Preis für ein Grundstück marktüblich ist. Der Bodenrichtwert dient außerdem oft Banken und Gutachtern als Grundlage für die Wertermittlung.
- [Tilgungssatz](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/tilgungssatz/): Der Tilgungssatz beschreibt den Prozentsatz des Darlehens, den der Kreditnehmer jährlich zurückzahlt. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit des Kredits und reduziert die Gesamtzinskosten. Typisch sind anfängliche Tilgungssätze von 2 % bis 3 %, wobei individuell auch höhere Sätze vereinbart werden können. Die Wahl des Tilgungssatzes beeinflusst also direkt die Geschwindigkeit, mit der man schuldenfrei wird.
- [Annuitätendarlehen](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/annuitaetendarlehen/): Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland am häufigsten genutzte Form der Immobilienfinanzierung. Der Kreditnehmer zahlt dabei über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Raten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Auf diese Weise wird die Restschuld kontinuierlich abgebaut, bis der Kredit vollständig getilgt ist.
- [Eigenkapital](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/eigenkapital/): Unter Eigenkapital versteht man die finanziellen Mittel, die ein Käufer selbst in den Immobilienkauf einbringt. Dazu zählen Ersparnisse, Wertpapiere oder bereits vorhandene Immobilienwerte. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger sind meist die Kreditkonditionen, da die Bank ein geringeres Risiko trägt. In der Praxis empfehlen Experten, mindestens 20 % bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzusetzen.
- [Beleihungswert](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/beleihungswert/): Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank als Grundlage für die Kreditvergabe ansetzt. Er liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert, da die Bank vorsichtig kalkuliert und auch mögliche Wertschwankungen berücksichtigt. Auf Basis des Beleihungswertes wird die maximale Kredithöhe, die sogenannte Beleihungsgrenze, berechnet. Für den Käufer bedeutet das, dass er meist Eigenkapital einbringen muss.
- [Finanzierungsbestätigung](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/finanzierungsbestaetigung/): Eine Finanzierungsbestätigung ist die schriftliche Zusage einer Bank, dass sie die Finanzierung für den geplanten Immobilienkauf übernimmt. Für Verkäufer ist sie ein wichtiger Nachweis, dass der Käufer zahlungsfähig ist. Meist wird sie noch vor Abschluss des Kaufvertrags vorgelegt, um Sicherheit zu schaffen. Sie erhöht die Chancen des Käufers, die gewünschte Immobilie tatsächlich zu bekommen.
- [Kaufnebenkosten](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/kaufnebenkosten/): Zu den Kaufnebenkosten gehören alle zusätzlichen Ausgaben, die neben dem reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovisionen. In der Summe können diese Kosten zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises betragen. Für Käufer ist es daher wichtig, diese Beträge von Anfang an in die Finanzierung einzukalkulieren.
- [Notarkosten](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/notarkosten/): Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nur gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Die Notarkosten machen etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises aus und decken sowohl die Beurkundung als auch die Eintragungen im Grundbuch ab. Der Notar ist dabei neutral und achtet darauf, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Ohne den Notar kann also kein Immobilienkauf rechtlich abgeschlossen werden.
- [Maklercourtage](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/maklercourtage/): Die Maklercourtage ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Seit Ende 2020 gilt in Deutschland beim Kauf von Wohnimmobilien das „Bestellerprinzip“, wonach Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel je zur Hälfte tragen. Die Höhe variiert, liegt aber meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Sie wird erst fällig, wenn ein Kaufvertrag tatsächlich abgeschlossen wird.
- [Grunderwerbsteuer](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/grunderwerbsteuer/): Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und wird von den Bundesländern festgelegt. Ihr Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie gehört zu den unvermeidbaren Kaufnebenkosten und wird vom Finanzamt eingefordert, bevor man als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Erst nach Zahlung der Steuer wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt.
- [Grundbuch](https://www.meissnerundpartner.de/glossar/grundbuch/): Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie festgehalten sind. Es dokumentiert Eigentümer, Lasten und Rechte, zum Beispiel Grundschulden oder Wegerechte. Jeder Kauf oder Verkauf einer Immobilie muss ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtsgültig zu sein. Ohne einen Eintrag ist kein Eigentumswechsel möglich.